Perbedaan AJB dan SPJB2

Proses jual beli umumnya memiliki dokumen. Tanpa dokumen, jual beli akan sangat berisiko. Dokumen legal yang akan membuat jual beli memiliki kepastian hukum, membuat tiap pihak yang terlibat lebih tenang, serta meminimalisir risiko kerugian di masa depan.

Dalam jual beli, ada dua dokumen legal yang sering kita dengar, yaitu AJB (Akta Jual Beli) dan SPJB (Surat Perjanjian Jual Beli). Kedua dokumen tersebut mungkin terdengar sama namun memiliki definisi yang berbeda. Berikut dibawah ini perbedaan antara AJB dan SPJB yang perlu diketahui agar tidak salah dalam penerapannya dalam jual beli.

Akta Jual Beli (AJB)2

Merupakan akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk peralihan atas hal dan bangunan. AJB adalah akta autentik yang memuat semua hal yang berkaitan dengan jual beli. Objek jual beli baru akan dialihkan atau dapat balik nama dari penjual ke pembeli bila AJB ini sudah dibuat oleh PPAT. Berkaitan dengan peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun hanya dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Hal tersebut tercantum dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

Cara Pembuatan AJB

PPAT haruslah memenuhi syarat yang dibuat oleh peraturan perundang-undangan.

Bidang Tanah Sudah Terdaftar

Bila sudah terdaftar dan terdapat hak milik atas satuan rumah susun, harus diberitahukan mengenai sertifikat asli hak yang akan dicocokan dengan buku tanah yang ada di Kantor Pertanahan dimana bidang tanah tersebut berada.

Bidang Tanah Belum Terdaftar

Bila belum terdaftar maka harus menyampaikan beberapa hal sebagai berikut:

Surat bukti hak atau surat bukti hak atau surat keterangan kepala desa/kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut
Surat kuasa apabila dikuasakan
Fotokopi identitas para pihak penjual dan pembeli (KTP dan KK)
Obyek perbuatan hukum tersebut tidak dalam sengketa
Fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokan dengan aslinya
Pembayaran pajak penjualan (Pph) dan pajak pembeli (BPHTB).

Bila syarat-syarat diatas sudah terpenuhi maka PPAT dapat membuat AJB disaksikan oleh dua orang saksi. Paling lambat dalam tujuh hari sejak ditandatangani, PPAT wajib menyampaikan AJB yang dibuatnya beserta dokumen yang mendukung ke kantor pertanahan untuk didaftarkan.

Surat Perjanjian Jual Beli (SPJB)

Merupakan surat untuk menjamin kepastian transaksi pembayaran dan penyerahan suatu barang dengan nilai harga yang cukup besar. SPJB merupakan akta non autentik yang hanya melibatkan para pihak tanpa campur tangan notaris atau PPAT. SPJB dibuat untuk menghindar dari kerugian salah satu pihak sebelum berlanjut ke PPAT.

Fungsi AJB dan SPJB

Meskipun memiliki deskripsi yang berbeda, AJB dan SPJB memiliki fungsi yang sama. Pertama, menjadi bukti transaksi jual beli properti dengan kesepakatan harga dan ketentuannya. Kedua, Memastikan kedua belah pihak memenuhi hak dan kewajiban masing-masing. Ketiga, Menjadi bukti perkara ketika salah satu pihak gagal untuk memenuhi kewajibannya.

Itulah perbedaan antara AJB dan SPJB. Kesimpulannya, kita dapat membuat SPJB terlebih dahulu di awal transaksi sebagai tanda jadi atau kesepakatan. Setelah itu barulah kita melakukan finalisasi dengan membuat AJB.